Hypothek in Barcelona für internationale Käufer

Ja, eindeutig. Spanische Banken finanzieren sowohl Nichtansässige als auch internationale Kunden, die erst vor Kurzem nach Spanien gezogen sind — sofern Sie ihre Kreditanforderungen erfüllen.

Die Kriterien unterscheiden sich von Bank zu Bank — und sogar innerhalb derselben Bank, je nachdem, auf welchem Weg Ihr Antrag dort ankommt. Entscheidend sind:

• Schuldendienstquote (DTI) — die zentrale Kennzahl jeder Kreditprüfung. Jede Bank rechnet etwas anders, aber als Faustregel wird finanziert, solange die Quote unter 35% bleibt.
• Stabilität des Einkommens — wie lange Sie in Ihrer jetzigen Anstellung sind oder Ihr Unternehmen führen, fällt stark ins Gewicht.
• Sparfähigkeit — Banken wollen Kunden sehen, die sparen und ihre Finanzen geordnet führen. Dass Sie den Teil aufbringen können, den die Bank nicht finanziert, ist Voraussetzung.
• Kredithistorie — weniger der Score selbst zählt als Ihre bisherigen Kredite und etwaige Zahlungsausfälle oder Verzüge.

Spanische Banken legen einen maximalen Beleihungsauslauf fest, abhängig von der Währung Ihres Einkommens und Ihrem steuerlichen Wohnsitz.

Als Faustregel sind Hypotheken für Nichtansässige auf 70% begrenzt, während in Spanien Ansässige in der Regel bis zu 80% aufnehmen können. Es gibt Ausnahmen; marktweit reicht die Spanne für Nichtansässige von 50% bis 75%.

Das ist allerdings die Obergrenze. Ihre Finanzen müssen der Bank trotzdem das zeigen, was sie bei Schuldendienstquote, Ersparnissen und allem Übrigen sehen will.

Bei einer Hypothek für Nichtansässige, bei der die Bank 70% übernimmt, bringen Sie die restlichen 30% auf — zuzüglich der Kaufnebenkosten. Diese schwanken je nach Region erheblich und liegen zwischen 8% und 15%.

Zusätzlich zum Kaufpreis selbst sollten Sie in Katalonien, zu dem Barcelona und die gesamte Küste rundherum gehören, mit Folgendem rechnen:

• Steuern
  • Bestandsimmobilie: Grunderwerbsteuer (ITP) nach Stufen: 10 % bis 600.000 €, 11 % von 600.000 bis 900.000 €, 12 % von 900.000 € bis 1,5 Millionen € und 13 % darüber. Jeder Satz gilt nur für den Teil des Kaufpreises, der in die jeweilige Stufe fällt (Tarif seit dem 27. Juni 2025).
  • Neubau: 10 % Mehrwertsteuer (IVA) plus Stempelsteuer (AJD) von 1,5 %.
• Anwaltskosten — wir empfehlen, einen Anwalt mit den rechtlichen Prüfungen und der Begleitung des gesamten Kaufs zu beauftragen. Rechnen Sie mit etwa 1%; bei günstigeren Immobilien liegt der Prozentsatz höher.
• Notar- und Grundbuchkosten — rechnen Sie mit bis zu 1%.

Von Gesetzes wegen tragen spanische Banken sämtliche Einrichtungskosten der Hypothek. Für den Kreditnehmer bleiben zwei Posten: das Wertgutachten der Immobilie — je nach Wert zwischen 500 und 2.500 Euro — und das Maklerhonorar.

Unser Honorar richtet sich nach der Darlehenssumme. Sobald wir gesprochen und Ihre Situation verstanden haben, erstellen wir Ihnen eine persönliche Berechnung, in der das Honorar vollständig ausgewiesen ist — Sie sehen es also neben den Hypothekenzahlen, bevor Sie sich zu irgendetwas verpflichten. Es ist rein erfolgsabhängig: Fällig wird nichts, bevor der Kauf abgeschlossen ist.

Sobald alle Finanzunterlagen vorliegen, beantragen wir die Zusage bei den Banken. Das dauert bei einfachen Fällen 48 Stunden, bei komplexeren einige Wochen.

Bedenken Sie auch, dass Banken in Ferienzeiten deutlich langsamer werden — Sommer, Ostern, Weihnachten und regionale Feiertage.

Nach der Zusage dauern Wertgutachten und Vorbereitung der Beurkundung weitere vier bis sechs Wochen.

Anders als in vielen Ländern bietet Spanien Festzinsen über die gesamte Laufzeit. Bei Vertragsschluss können Sie Ihren Zinssatz also für die volle Laufzeit festschreiben.

Es gibt drei Varianten:

• Festzins — ein Zinssatz für die gesamte Laufzeit.
• Variabler Zins — in der Regel an den 12-Monats-Euribor gekoppelt. Der Zins wird alle 6 oder 12 Monate neu berechnet: Referenzzins plus vereinbarter Aufschlag.
• Mischzins — eine Kombination aus beidem. Der Zins ist meist 5 bis 10 Jahre fest, danach wird die Hypothek variabel: an den Index gekoppelt und alle 6 oder 12 Monate angepasst.

Die Zinsen bewegen sich stark mit den Leitzinsen und dem Euribor. Wo sie heute stehen, erfahren Sie am besten im Gespräch mit uns.

Ja, irgendwann brauchen Sie eine NIE-Nummer — aber wir können ohne sie beginnen und zeigen Ihnen später den einfachsten Weg, sie zu bekommen.

Ja. Bei uns läuft der gesamte Vorgang online ab — bis in die letzten Schritte müssen Sie weder reisen noch eine Bank aufsuchen. Wir arbeiten mit Banken, die das vollständig digital abwickeln können.

Nur die Beurkundung von Kauf und Hypothek beim Notar erfordert eine Anreise — und selbst dann ist es sehr üblich, Ihrem Anwalt eine Vollmacht zu erteilen, damit er in Ihrem Namen unterschreibt.

Erfahrung erlaubt es einem Makler, Ihren Antrag bestmöglich aufzubereiten, ihn den richtigen Banken vorzulegen und dort auf Zusage und beste Konditionen zu drängen.

Bei Laufzeiten von typischerweise 15 bis 25 Jahren bedeutet schon eine kleine Zinssenkung mehrere tausend Euro Ersparnis über die Gesamtlaufzeit.

Und das noch ohne den Aufwand, selbst Bank für Bank abzuklappern — auf Antworten zu warten, die nie kommen, oder ein glattes Nein zu kassieren, nur weil etwas in Ihren Unterlagen nicht verstanden wurde.

Wir übernehmen die Arbeit: Ihren Fall verstehen, ihn den Banken vorlegen, die am ehesten zusagen, und für Sie die bestmöglichen Konditionen herausholen.