Een Spaanse hypotheek werkt anders: de 12 verschillen die u moet kennen

Ja, zonder meer. Spaanse banken financieren zowel niet-residenten als internationale klanten die pas kort in Spanje wonen — zolang u aan hun voorwaarden voldoet.

De criteria verschillen per bank, en zelfs binnen dezelfde bank, afhankelijk van de route waarlangs uw aanvraag binnenkomt. De belangrijkste factoren zijn:

• Verhouding schuld en inkomen (DTI) — de kernratio waarmee een bank een hypotheek beoordeelt. Elke bank rekent net iets anders, maar als vuistregel financiert men zolang de ratio onder 35% blijft.
• Stabiliteit van het inkomen — hoe lang u in uw huidige baan zit of uw onderneming voert, weegt zwaar mee.
• Spaarvermogen — banken willen klanten zien die sparen en hun financiën ordelijk voeren. Dat u het deel kunt inbrengen dat de bank niet financiert, is een voorwaarde.
• Kredietverleden — niet zozeer de score zelf telt, maar uw eerdere leningen en eventuele betalingsachterstanden.

Spaanse banken stellen een maximaal leenpercentage vast op basis van de valuta waarin u betaald krijgt en uw fiscale woonplaats.

Als vuistregel zijn hypotheken voor niet-residenten begrensd op 70%, terwijl inwoners van Spanje doorgaans tot 80% kunnen lenen. Er zijn uitzonderingen; marktbreed loopt de bandbreedte voor niet-residenten van 50% tot 75%.

Dat is wel het maximum. Uw financiën moeten de bank nog steeds laten zien wat zij wil zien op het gebied van DTI, spaargeld en de rest.

Bij een hypotheek voor niet-residenten waarbij de bank 70% financiert, brengt u de overige 30% in, plus de kosten koper. Die kosten verschillen sterk per regio en lopen van 8% tot 15%.

Naast de koopprijs zelf houdt u rekening met het volgende:

• Belastingen
  • Bestaande bouw: tussen 6% en 11%, afhankelijk van de regio en de koopprijs.
  • Nieuwbouw: 10% btw, plus zegelrecht — dat opnieuw per regio verschilt, tussen 0,5% en 1,5%.
• Juridische kosten — wij raden aan een advocaat in te schakelen voor de juridische controles en de begeleiding van de hele aankoop. Reken op ongeveer 1%; bij goedkopere woningen ligt het percentage hoger.
• Notaris- en kadasterkosten — reken op maximaal 1%.

Spaanse banken dragen wettelijk alle afsluitkosten van een hypotheek. Voor de klant blijven er twee over: de taxatie van de woning — tussen €500 en €2.500, afhankelijk van de waarde — en het honorarium van de adviseur.

Ons honorarium hangt af van het hypotheekbedrag. Zodra wij elkaar gesproken hebben en uw situatie kennen, maken wij een persoonlijke berekening waarin het honorarium volledig staat vermeld — u ziet het dus naast de hypotheekcijfers, voordat u zich tot iets verbindt. Het is puur resultaatafhankelijk: u betaalt niets tot de aankoop is afgerond.

Zodra al uw financiële documenten binnen zijn, vragen wij goedkeuring aan bij de banken. Dat duurt bij eenvoudige dossiers 48 uur en bij complexere enkele weken.

Houd er ook rekening mee dat banken in vakantieperioden aanzienlijk trager zijn — zomer, Pasen, Kerst en lokale feestdagen.

Na goedkeuring kosten de taxatie en de voorbereiding van de ondertekening nog vier tot zes weken.

Anders dan in veel landen biedt Spanje vaste rentes voor de volledige looptijd. Bij het tekenen kunt u uw rente dus voor de hele looptijd vastzetten.

Er zijn drie varianten:

• Vaste rente — één rentepercentage voor de hele looptijd.
• Variabele rente — meestal gekoppeld aan de 12-maands Euribor. De rente wordt elke 6 of 12 maanden opnieuw berekend: de index plus een afgesproken opslag.
• Gemengde rente — een combinatie van beide. De rente staat doorgaans 5 tot 10 jaar vast, daarna wordt de hypotheek variabel: gekoppeld aan de index en elke 6 of 12 maanden herzien.

De rente beweegt sterk mee met de beleidsrente en de Euribor. Waar die vandaag staat, hoort u het beste even van ons.

Ja, uiteindelijk heeft u een NIE-nummer nodig — maar wij kunnen zonder beginnen en wijzen u later de makkelijkste weg om het aan te vragen.

Ja. Bij ons verloopt het hele traject online — tot de laatste stappen hoeft u niet te reizen of naar een bank. Wij werken met banken die dit volledig digitaal kunnen afhandelen.

Alleen het tekenen van de koop en de hypotheek bij de notaris vraagt om reizen — en zelfs dan is het heel gebruikelijk om uw advocaat een volmacht te geven zodat die namens u tekent.

Ervaring stelt een adviseur in staat om uw aanvraag zo sterk mogelijk te presenteren, bij de juiste banken, en daar aan te dringen op goedkeuring en de beste voorwaarden.

Bij looptijden van doorgaans 15 tot 25 jaar betekent een kleine renteverlaging al duizenden euro’s besparing over de hele looptijd.

En dan hebben wij het nog niet over de moeite om zelf bank na bank af te gaan — wachten op antwoorden die nooit komen, of een botte nee krijgen omdat iets in uw dossier niet begrepen werd.

Wij doen het zware werk: uw dossier doorgronden, het voorleggen aan de banken die het snelst ja zeggen, en voor u vechten voor de best mogelijke voorwaarden.